“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜指出。
值得注意的是，这是金融管理部门首次就存量房贷利率调整问题作出回应。
降“存量房贷利率”真的有可能么？“金融16条”中的两项政策展期后，“保交楼”政策还有哪些可期？
中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，本次发布会释放了一定积极信号，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。
支持新发放贷款置换存量贷款
“今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化。”邹澜称。
这一情况，也导致了居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量房贷的现象大幅增加。
邹澜解释称，由于99%的房贷是选择浮动利率机制，以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。“作为基准的贷款市场报价利率，我们每次都公布一个报价，有时候会上行，有时候会下行。”
数据显示，去年8月份起，1年期LPR为3.65%，5年期LPR降至4.3%；今年6月20日，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均下降10个基点。这意味着，根据合同约定，贷款利率也自动下行，但由于加点不变，不少存量房贷客户目前的还款利率仍在“高位站岗”。
提前还款的原因还与理财打破刚兑有关。邹澜认为，去年年底，理财市场出现一些破净现象，大家觉得不合算，做了一些资产配置调整。
他同时强调，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
陈文静表示，需求端更加强调政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间，降低首付比例、降低房贷利率是重要方向，但存量房贷利率下调预期偏弱。
市场长期过热阶段出台的政策存在优化空间
今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。
此前，由于部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。
邹澜指出，从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%，其中银行贷款占比又不到一半。从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。
“对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低，风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷的大约是6万~7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。”邹澜说。
2021年下半年以来，金融管理部门配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。
一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。
二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
三是推动行业转型发展，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。
综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
邹澜表示，下一步，将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。
陈文静认为，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。继续对房企存量融资展期，有利于缓解当前部分房企资金压力，对稳定市场预期起到了积极作用，短期来看，针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。
“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”邹澜称。
