网络知识 财经 宝能太原27宗地处置风波:判给信托受益人又要无偿收回太原市

宝能太原27宗地处置风波:判给信托受益人又要无偿收回太原市

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房地产业遇冷,整个产业链条的参与者,都受到了程度不等的影响。

李冰(化名)是山东信托青山20号信托产品(下称“青山20号”)的受益人之一。2020年末,他出资数百万元,购买了这个信托产品的份额。

青山20号的融资方,是深圳宝能投资集团(下称“宝能集团”)。融资的抵押物,是宝能集团在太原的项目建设用地。然而,李冰投资后一年不到,这个信托计划出现了违约。

除了山东信托,重庆信托为宝能集团提供融资的信托产品,也遇到了类似情况。

宝能在太原的三个项目“躺平”后,重庆、山东的相关法院、两家信托公司和产品受益人、当地政府,进行了长时间的拉锯。记者获得的最新消息显示,宝能在太原的三个项目建设用地,已经被法院上架法拍平台,而当地政府却对相关地块开出“空置函”,希望从信托产品受益人手中,无偿收回地块的使用权。

类似的案例,此前尚未出现。对于宝能太原这三个项目所涉及的重庆信托、山东信托的两个信托产品受益人来说,被依法判决由他们持有的这些地块,如果最终被政府无偿收回,他们超过40亿元的投资资金,将难以收回。

公开拍卖后又下架

2020年6月,宝能集团在太原成立三家项目公司,分别是:太原市宝创置业有限公司、太原市宝能泰盛置业有限公司(下称“宝创置业”、“宝能泰盛”)、太原市宝能泰丰置业有限公司(下称“宝能泰丰”),准备在太原综改区开发太原宝能城项目。

上述三家项目公司中,宝创置业、宝能泰盛对应的融资安排是青山20号;宝能泰丰的融资渠道是重庆信托晋阳1号集合信托计划(下称“晋阳1号”)

李冰投资的青山20号,于2020年11月4日-2021年4月16日陆续发起设立,债权本金总共达到24亿元。

相关文书显示,2021年9月,宝能集团即已出现违约。山东信托起诉后,经过法院一审、二审,2022年9月,山东省高院作出二审判决,裁定青山20号信托产品项下的底层资产——两批建设净地,以及相应公司的股权,归该信托产品的受益人所有。

上述两批建设净地,一共包括14宗土地。6月20日,上述信托底层资产所涉及的土地,由济南中院于京东法拍平台上架。首拍时间定在7月20日。

据拍卖公告,太原市宝创置有限公司、太原市宝能泰盛置业有限公司(下称“宝创置业”、“宝能泰盛”),是宝能集团在太原的项目公司,这些地块原打算投建“太原宝能城一期”项目。

拍卖资料显示,上述土地的使用期限自2020年7月17日起。也就是说,宝能集团2020年7月拿到这些土地,至今已三年有余。

根据公开信息,晋阳1号成立于2020年8月27日,存续规定为21.21亿元。

与青山20号的情况类似,7月3日,重庆第五中级人民法院也在淘宝法拍平台,上架了宝能在太原市小店区的13宗国有土地建设用地使用权。这部分土地使用权,是重庆信托晋阳1号集合信托计划(下称:晋阳1号)的底层资产,该土地的权属本为宝能泰丰。

根据拍卖公告,该部分地块拿地至今也已将近两年,其中部分地块起拍价为21亿元,评估价超过30亿元。而相对应信托产品的规模,在21亿元左右。

不过,第一财经记者7月13日发现,由济南中院上架的14宗地块,同日已在京东法拍平台下架。而重庆第五中院上架法拍的13宗地块,仍在淘宝法拍平台展示。

为何暂缓处置?

李冰告诉记者,7月11日,山东信托向受益人公告称,正协同信托产品的代销方平安银行(11.460, 0.03, 0.26%),与太原市有关部门案外协商太原宝能城项目有关事宜,所以暂缓了该 14宗地块的法拍。

李冰说,7月9日,山东信托及平安银行、重庆信托,在山西太原参加了由太原市规划与自然资源局等主要人员出席的“听证会”。会后山东信托向其反馈称,太原市小店区拟以该土地两年未开发为由,开出空置函,并收回上述地块。

会后,晋阳1号、青山20号的投资者,以书面形式发出异议函。记者获得的异议函内容显示,如果太原市小店区政府收回信托受益人持有的土地使用权,会直接导致数千名投资者失去抵押物。

李冰告诉记者,向有关部门发出异议函后,7月13日左右,济南中院还是下架了准备拍卖的土地。

根据记者获得的山东信托公告,7月9日召开听证会的缘由,是因为5天前,太原市规划与自然资源局向宝能集团在太原的宝创置业、宝能泰盛两家项目公司,出具了《闲置土地认定书》和《闲置土地处置听证权利告知书》,认定两家项目公司名下的14宗地为闲置土地,将采取闲置期满两年(即至2023年7月12日)后无偿收回土地的处置措施。

晋阳1号的投资人宋希(化名),也向记者出示了重庆信托的公告。重庆信托告知投资人,7月4日,太原市规划与自然资源局向项目公司出具了《闲置土地认定书》和《闲置土地处置听证权利告知书》,认定项目公司名下的14宗地(其中1宗地为在建工程,未上架法拍)为闲置土地,将采取闲置期满两年(即至2023年7月12日)后无偿收回土地的处置措施。

转抵押后被认定闲置

根据山东信托公告,青山20信的抵押土地,使用权评估值约为37.12亿元。

李冰告诉记者,山东信托与宝能系的官司胜诉以后,项目经理告诉他,“地是我们的了,只要把地卖了,完全可以覆盖(项目融资)本息。”

然而,处置的道路比预想的要曲折得多。

“空置函”发出几个月前,太原有关方面还尝试通过“解封、转抵押”的方式,从法院手中拿回已经冻结的土地使用权。

今年5月,李冰突然接到了平安银行客户经理的电话,他告诉李冰,山东信托将召开投资人大会,提请投资人表决,将信托合同项下质押的宝能太原项目公司的14宗土地,予以解封,并转抵押给代建商和前期资金代垫方。

客户经理的口头通知没多久,5月12日,李冰收到管理人山东信托的临时公告。管理人通知信托受益人,拟召开受益人大会进行表决,相关土地将转抵押给代建商和前期资金代垫方。

在司法判决生效的情况下,又要解冻,李冰很不理解。

据山东信托此前的临时公告,由于太原宝能城项目长时间停工,现已列入太原市保交付房地产项目。2023年4月27日,太原市小店区小店街道办事处向信托计划抵押人暨共同还款人——宝创置业、宝能泰盛送达关于监管宝创置业公章的函件,由小店街道办事处对两者的公章予以监管。

上述公告还通告受益人,将就是否同意青山20号计划共同还款人——宝创置业名下的8号地块,及宝能泰盛名下的39号地块的土地使用权,作为山西二建集团有限公司配合太原宝能城一期的复工复产、代垫太原宝能城一期工程款资金的还款保证措施,并向其或指定方办理抵押登记的议案,管理人拟于近期召开受益人大会进行表决。

对于晋阳1号对应的底层资产,其投资人未在采访中向第一财经提及是否存在转抵押等情况。

为何未及时采取措施?

据相关规定,闲置土地,是指国有建设用地使用权人,超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地的面积,占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,或已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

另外,相关部门出台的《闲置土地处置办法》,规定了闲置土地的认定程序:发出调查、使用权人自证、国土资源部门核实、做出处理等几个程序。

其中,针对非因政府、不可抗力原因导致闲置,且未动工开发的土地,上述办法规定:1.未动工满一年的:国土部门下发《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%以内征缴土地闲置费;2.未动工满两年的:国土部门下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回土地使用权。

广东圣马律师事务所主任律师田勇对第一财经记者分析,从上述情况来看,有关部门对宝能名下超期闲置土地的处理是合法的。

但又为何会出现法院已经开始司法拍卖且信托受益人接受法拍,却要被政府收回土地的情况呢?田勇分析,主要原因可能有二:一是现实中存在着买地即炒地、闲置土地监管不及时等情况。

二是,相关部门面对过去十数年汹涌的闲置土地转让现象,没有及时处理。

田勇认为,法院判决的司法权威性应得到更高认可。他建议,尽快出台有关措施和规定,对历史遗留问题与新发生问题,采用两种不同的管理办法,从而避免更多类似问题出现。

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