敬畏常识与危机驱动，绘就“长青”企业底色
转自上海证券报
记者 刘礼文
6月的深圳大梅沙，海风阵阵，碧空如洗。6月30日，位于大梅沙环梅路33号的万科中心，近百名万科中小股东参加股东大会，共同见证这家龙头房企新一届董事会的诞生。
“3+3+1+4”，随着新一届董事会成员名单出炉，大股东深铁集团与万科管理层继续维持平衡格局，再加上1位深圳国资的董事和4位独立董事，组成了代表万科未来3年新的权力结构。
在万科2022年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，过去3年，对于房地产行业的每一名从业者来说，都是百感交集。相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，万科有信心能够穿越周期。
“万科牢牢守住了安全底线，作为股东感到很欣慰，投资万科是正确的选择。”作为大股东代表，深铁集团董事长辛杰的表态，让“长跑者”万科在行业深度调整期面前有了更笃定的前行力量。
事实上，无论是从行业视角，还是从资本市场维度，万科无疑是一个独特且内涵丰富的样本：在A股“5000+”时代，作为国内较早践行混合所有制的企业，万科从一家1989年全年收入仅为2.35亿元的小企业，成长为世界500强第208位、年营业收入复合增长率约27.3%的行业龙头，成为深市“老五股”和沪市“老八股”中唯一未变更过主体的上市公司，成功穿越了股市周期与行业周期。
危机往往是对人最好的检验。在房地产行业调整的狂风骤雨面前，从政府到企业，都急切希望行业回到良性循环的轨道上。对企业而言，面对前所未有的行业危机，究竟能做什么？穿越了多次周期的万科，其背后的做法或许值得借鉴。
行业大调整中的稳健选手
过去3年，“狂飙”了近20年的房地产行业，在多种影响因素交织影响下，进入深度调整期。楼市销售遭遇有统计数据以来最大跌幅，房企违约、股债双杀，甚至接连退市，都已不再是新闻。业内甚至有戏言称：“现在能发年报的都是赢家了”。
过去3年，也是郁亮再次被证明的3年。“时间证明了郁亮和万科团队的前瞻性，面对行业剧烈的调整，很多房企倒下了或受伤了，但是万科活下来了。”在股东大会现场，辛杰评价道。
营收5038.4亿元，同比增长11.3%；净利润226.2亿元，同比上升0.4%……单从绝对数据来看，万科在2022年交出的这份“答卷”并不算亮眼，但放在行业大背景之下，这份成绩单含金量十足。
不仅业绩企稳，更难得的是，在房企频频陷入财务危机之下，万科守住了经营安全的底线，保持了财务的稳健。数据显示，万科的经营性现金流已连续14年为正，即使在2000年至2020年地产“黄金时代”20年里，万科的净负债率也连续20年低于40%，远低于此后“三道红线”100%净负债率的要求。
愈是艰难，愈显珍贵。“2022年整个房地产市场信心较弱，万科也是为数不多靠自身信用在公开市场融资的房企。”万科财务负责人韩慧华透露，万科从去年到今年上半年，信用债的发行量超过360亿元，规模位列行业第一梯队。
在辛杰看来，这一稳健表现，得益于万科提前做了正确的战略判断和经营调整，并采取审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。
再拉长时间线来看，在房地产业的每个周期里，都有企业比万科跑得更快、冲得更猛。例如，20世纪90年代全国最大的房企广信，一度占据广东省地产开发总资金中的40%；2000年左右以几何级速度扩张的顺驰，曾计划5年内冲刺千亿元规模；2009年后的恒大，曾一年销售增4倍。
“但过去30年，房企规模扩张的神话起起落落，万科却始终在第一阵营。”一名资深地产行业人士认为，应该说，万科常常不是那个跑得最快的选手，但一直是跑得最稳的。
“即便是在行业最辉煌的阶段，公司的净负债率也低于40%。”据一名房地产资深观察人士分析，地产“狂飙”的时代，房企高歌猛进，高杠杆扩张成为常态，但万科对违背常识的非理性状态始终保持警惕，使其在行业寒冬来临时，拥有最厚的“安全垫”。
“尊重常识、敬畏市场、危机感驱动，是万科成为‘长跑者’的底色。”上述行业人士认为，抵住诱惑并不容易，不仅要管住自己，还要承受“过于保守”的质疑。但正是这种对常识的敬畏，让万科保持了充足的安全边际和难能可贵的抗风险能力，从而能相对镇定和从容地应对行业低潮期。
十年坚定转型不动摇
“从一线物业管家到后台管理人员，万科泊寓的每名员工都必须掌握‘维修8必会’，比如处理WiFi网络、维修门把手等。”小张是深圳某泊寓门店店长，记者眼前这名身材单瘦的女孩，很难让人想到她是一名熟悉各类家政维修的“小能手”。
“泊寓的维修量大，每年产生大量的维修成本，请人维修不仅成本高、效率低，会导致房间空置时间长。”小张告诉记者，为此，万科泊寓团队把基础的维修经验总结下来，形成“人人自己动手，学会维修8必会”，覆盖到全国的门店，甚至中后台管理人员。
“‘维修8必会’是万科精细化管理的有力体现。”在万科泊寓内部，倡导着“向前展望、倒后推理”的思维方式。在小张看来，比起地产开发业务，长租公寓是一个更需要精细化管理的赛道。向来提倡精细化管理的万科正具备此优势，八字理念正是泊寓业务对精细化管理的总结。
“今年，长租公寓整体业务预计将产生正向利润贡献。”万科总裁、首席执行官祝九胜同时兼任万科泊寓的首席合伙人，他表示，探索长租公寓业务15年来，万科积累了很多教训，但相信这门生意是可以找到可持续盈利模式的。
长租公寓只是万科结合主业优势积极转型的一隅。2012年，房地产还处于“歌舞升平”时，万科的危机感就已驱动其开始转型布局，提前打了“转向灯”。
10年转型之路并不容易，在此期间，万科遭受了不少外界质疑。例如，此前在2018年的万科媒体交流会上，就有观点认为万科转型是不是过早了，如果不转型，行业第一是不是就不是碧桂园，而是万科。
回头来看，正是由于转型启动早，从万科的最新年报里可看到，其已在多个赛道建立起“护城河”。万物云、万纬物流、长租公寓等业务，无论是规模或运营能力，都已在各自领域数一数二，开始向集团公司提供正向贡献。但与此同时，部分房企在行业陷入危机时才开始转型，为时已晚。
除了布局早，对照同行，万科的转型并没重复造轮子，对跨界也有敬畏隐忍。据记者观察，有的跨度很大，但都难见成效，如恒大、宝能跨界造车；有的聚焦主业，转型却做得较少，如碧桂园、中海地产、保利地产等；有的转型做得不错，但赛道相对少，如布局物业、商业的华润，涉足商业和长租的龙湖。而万科则坚定地围绕城市和居民生活相关领域，布局包括物业服务、物流仓储、长租、商业、酒店等在内的多个赛道，开展更全面的布局。
更重要的是，万科的这些“新业务”已经开始得到资本市场认可。2022年，公司旗下的物业板块——万物云在H股寒冬中上市，仍然获得了一众国际投资者的认可，拿下当年港股最大IPO；2021年，其物流板块——万纬物流成功引入GIC、淡马锡等四家顶流战投；2023年初，万科与建行成立基金，收购泊寓6个项目。以上案例都说明，经历10年的培育期，万科的转型业务正走向开花结果。
“硬币”的另一面是，“新业务”正与其传统开发业务形成协同效应。当房地产行业步入下半场，越来越考验房企的综合能力，已成为全行业一个不争的事实。“只要去一线城市土拍市场看看就能发现，目前纯住宅用地已极少见，企业需要具备住宅、商业、租赁公寓甚至学校、公园等综合建设和运营能力。”一名在房企从事战略规划的人士向记者表示。
“万科的转型布局与行业发展趋势不谋而合。一个赛道好不好，在于其是否拥有足够大的发展空间。”在郁亮看来，回看公司11年来的转型之路，可以总结为“方向对、起步早、布局全、协同多”。
由此可见，10年坚定不移的转型，是战略上的蓄力，为万科的未来留出了更多可能性，也为下一阶段的市场竞争备下宝贵“子弹。”
健康公司治理培育“长青树”
对于房地产上市公司来说，一场史上最大规模的“退市潮”已经来临。由于经营业绩不佳、债务重组进程缓慢等原因，今年以来，A股、港股市场上已有数十家房企“披星戴帽”。
其中，一个典型现象是，明显具备高杠杆、高负债、高周转“三高”特征的房企是最早倒下的一批，而这些房企在股权结构和公司治理层面，往往存在创始人“一言堂”的隐患。
而在过去的20余年中，万科董事会一直保持了“3+3+1+4”的架构，即大股东董事3位、万科方面董事3位、外部董事1位、独立董事4位。“国资大股东‘积极但不干预’的态度，多元、均衡的董事会结构，既给万科董事会带来更全面的视野和思考，也为企业注入充分的市场活力，因此万科的发展整体是比较稳健的，几乎未犯方向性的错误。”一位地产行业人士向记者表示。
6月30日，随着万科新一届董事成员名单出炉，董事会结构依然延续平衡稳定。备受外界关注的是，在本次董事会换届股东大会上，辛杰对郁亮带领的万科团队过去3年表现给予高度肯定。
辛杰称，作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时波动而变化。未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。
从过去6年万科实际运行情况来看，深铁集团也做到了言行合一。据一位内部人士透露，即使在此轮地产行业最艰难的周期中，深铁集团也从未派驻过任何人员到万科，对公司重大事项，均是按照市场化、法治化原则，通过董事会集体表决和审议，授予管理团队公司运作的自主权。
同时，万科与深铁集团在业务领域的合作也渐入佳境。就在不久前，万科和深铁集团联合打造的TOD商业综合体睿印正式落地，成为深圳未来核心片区超级总部基地首家开业的商业项目。
在业界看来，健康的公司治理结构，给万科穿越周期打下了坚实的基础。国资大股东“积极但不干预”的态度，以及与企业经营之间这种“恰到好处”的距离，令管理层得到了充分的信任，企业获得了充分的市场活力。
从结果来看，万科管理层也未辜负中小股东的信任。依靠对常识的尊重和危机感驱动，当行业进入深度调整期，公司仍保持了健康的财务状况，开发业务在“冰封”的市场下仍稳住了局面，转型业务逐渐开花结果。
“企业能否穿越周期，最考验的其实是其背后的人和团队。”上述资深行业人士表示，万科能多次穿越周期，实际上也是因为其背后有一群看似心高气傲，但却具有自尊心的团队。
“长青”的企业从来都是时代的“瞭望者”，先于行业看到问题、做出预判。作为资本市场“长跑者”的万科，其予以人们的启示在于：敬畏常识，以危机感驱动，以坚定的意志和时不我待的紧迫感，与时代共生长，才有可能不断创造出领跑的卓越业绩。
