网络知识 财经 万科郁亮最新发声:市场实际情况比之前预期的要差…万科

万科郁亮最新发声:市场实际情况比之前预期的要差…万科

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤 卢祥勇 易启江    

6月30日,深圳盐田,万科召开2022年度股东大会,也正值万科新一轮董事会换届选举。

从各方席位来看,万科本届董事会治理结构延续了稳定、平衡的局面。新一届董事名单中,深圳地铁作为大股东,董事席位数量并无变化,仍然保持三席,分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致,仍为三席,分别是董事会主席郁亮、总裁祝九胜、职工董事王蕴。

在股东大会上,被股东问及对过去三年的打分时,郁亮坦言分数打高了不合适,分数打低了则贬低团队努力,今天股东的投票就是决定要给万科管理层的分数,“相信道路是曲折的,前景是光明的,相信万科能够穿越周期。”

“说不着急显然也不可能”

有投资者问及郁亮过去三年任期的感受,郁亮感叹,过去三年对行业的每个从业者来说,都是百感交集的,并非只有万科不容易,没有哪个人、哪个企业是容易的。

郁亮认为,过去三年是着手解决旧模式问题的三年,也是探索新模式、寻找新出路的三年,恰好是新旧模式转换、承上启下的阶段。尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长不可持续,惭愧的是,虽然认知比较到位、比较早,但行动上仍然没有完全摆脱惯性,比如投资上有些冒进,产品操盘离散度比较大问题,万科花了比较多的精力处理这样的事情,也取得了一些进展。

“过往房地产基本靠关键‘两招’——拿地、融资,在新发展模式下,如果仅靠这两招,可能会出现买地越多,买回来越多错误;融资越多,可能越不安全。”他认为,要真正建立起全场景的综合竞争力,不能像传统模式下一味靠拿地和融资。

郁亮表示,万科会持续聚焦三件事情:一是提高开发业务的管理水平;二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10,通过了商业逻辑检验,以及可复制性的验证,接下来要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。

但他同时也指出,想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长时间。目前的市场环境下,要消化过去的问题,可能比预想的时间要长,转型也会经历一些阵痛,经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间。

“说不着急显然也不可能,但再着急也得静下心好好做事,我们还是会坚持开发经营服务并重的策略,努力把每一步都走好。”

大股东代表辛杰也在现场表达了对万科及其管理层的支持,2018年万科提出“活下去”的时候,市场还有一些不同看法,但时间证明万科的经营班子是有前瞻性的,面对行业的剧烈调整,做出了正确的战略判断和经营调整,采取了审慎的运营策略和稳健的财务策略,牢牢守住了不发生系统风险的底线。深铁投资万科是一个正确的选择,深铁对万科的全方位支持坚定不移,未来会继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。

市场实际情况比之前预期的要差

在今年3月31日的业绩发布会上,郁亮认为当时较为回暖的市场既没有狂飙,也没有倒春寒,市场仍然处于温和恢复的阶段。

但在本次股东大会上,郁亮认为,实际情况比当时预期要差一些,从目前看信心还需要进一步重建。目前市场短期确实有压力,合理的需求没得到释放,成交也没有达到合理的水平。

在谈到市场长期需求时,郁亮还是坚持他一如既往的说法,未来十年,还会新增将近7000万城镇人口,有2.6亿新市民将扎根下来,他们现在住的房子改善需求大。此外,城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的,2/3的住宅连电梯都没有装,有更新提升的需要。城市居民改善居住条件,以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。因此,市场的长期基础仍在,“有没有”方面还有结构性空间,“好不好”方面潜力更大。

“如果需求在,短期的市场表现表明的是市场短期预期的问题,大家对未来的预期感到不确定或不明朗,所以在买房方面先选择看一看、等一等。短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素造成的,修复需要一点时间。但我相信随着这些外部因素趋于稳定,房地产市场也一定能恢复,也会恢复到合理的成交水平。”

2023年1-5月,万科累计实现合同销售面积1,045.1万平方米,合同销售金额1,677.9亿元。在克而瑞6月30日发布的2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜中,万科以1895.2亿元操盘金额位列TOP2,仅次于保利发展(13.030, -0.16, -1.21%)

记者|黄婉银 编辑|陈梦妤 卢祥勇 易启江

校对|赵庆

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