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“今天在座的各位股东是最好的打分人，股东今天的投票情况决定了给我多少分数。”
被打分的万科董事候选人郁亮，没有悬念地高票当选。
6月30日，万科在深圳召开2022年度股东大会，审议并表决通过了2022年度董事会报告、监事会报告、年度利润分配方案、董事会、监事会换届等多项议案，选举产生新一届董事会，郁亮等董事候选人顺利当选。
换届之外，郁亮亦谈及对当前市场的判断以及万科未来的发展路径。
郁亮表示，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。虽然短期有压力，但他坚定认为，长期需求基础仍在。
“消费者的需求更新迭代非常快，好的东西总是受人欢迎的，我们相信市场是永远不会饱和的，房地产市场常做常有、常做常新，总有新的生意机会冒出来。”郁亮认为，只要发展商能提供好的产品和服务，真正能满足人们需要，市场机会是有的。
董事会平稳过渡
万科新一届董事会平稳过渡，延续了稳定、平衡的局面。
新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科的席位数量保持一致，仍为三席，分别是万科董事会主席郁亮，万科总裁、首席执行官祝九胜，职工董事王蕴。
独立董事席位数量亦无变化。原独董张懿宸继续留任，康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达法律规定的上限6年，无法继续出任，新接任的独立董事为廖子彬、林明彦、沈向洋。
简历显示，廖子彬曾任毕马威中国主席，具有丰富的资本市场合并、收购、重组和上市项目实务经验；林明彦曾任凯德集团总裁兼首席执行官，在房地产开发及投资领域拥有大量的实践；沈向洋，曾任微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部，对大型企业管理和技术发展有着深刻的理解。
值得注意的是，万科新一届独董结构更加多元。对此，万科董秘朱旭表示，新一届独立董事的结构有助于形成均衡多元化的背景，能最大限度地代表各方的利益，帮助公司长远健康发展。
朱旭表示，万科特别注意吸纳具有全球视野，大型企业管理经验，以及所在行业精英人士专家的加入，包括有非常丰富国际大型企业管理经验的企业家，也有来自审计会计金融领域的专家。“相关的董事候选人都有丰富的从业经验、履历，也有非常好的职业操守，有助于保障董事会决策的全面性和科学性。”
第一大股东深圳地铁又一次高调表态，为万科站台。
“2018年郁亮主席提出‘活下去’，时间证明了郁亮主席、万科经营班子是有前瞻性的。”辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，“面对行业剧烈的调整，郁亮主席带领万科团队极早地做了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。”
辛杰称，深铁投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，“作为股东我们始终不渝支持万科的健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。”
万科与深铁的业务合作正进一步深入。2022年11月，万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议，在城市更新、产城融合、TOD等领域展开合作。今年4月底，万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印正式开业，成为深圳湾超级总部基地首家开业的商业项目。
建立全场景竞争力
换届之外，股东们最为关心的，依然是万科未来的发展。
“短期有压力、努力有成效、长期有信心”，这是万科管理层对目前形势、经营压力和未来的判断。
郁亮谈到一组市场数据——4月主要城市新房成交环比下降26%，5月下降2%，6月也没有恢复，从新房来访和二手房带看量看，6月环比分别下降7%和10%。从数据来看，他认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。
虽然短期有压力，但郁亮认为，长期需求基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。他指出，未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们的居住条件相比原居民还有改善提升的空间。另外，现有城市住房中有1/3是2000年之前建设的房子，在品质等方面有更新提升的需要。
基于以上判断，郁亮认为影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。“我相信随着这些外部因素趋于稳定，房地产市场也一定能恢复，也会恢复到合理的成交水平。我们的行业还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我三个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”
面对市场变化，祝九胜表示要提升投资能力和经营水平，“过往有两个问题没有做好，第一个是投资追高，第二个是作为一个全国性布局的公司，经营的离散度比较大。”
祝九胜称，解决投资追高的问题，在哪些城市、哪些片区投资什么样的项目，万科提前把标准和原则定好。“从去年的投资项目来看，大部分项目到今天都开始有兑现，去年拿的项目到今年来看兑现度92%，特别优秀的几个项目，像东莞的臻湾汇以及合肥朗拾和杭州的江斓映象府取证去化率都能达到100%。”
万科首席运营官刘肖补充称，今年万科投资策略特别强调两个词，特别好的项目、精准投资。
万科“特别好的项目”有三个标准，市场和客户基数好、特别看重产品解决方案、投资回报好。刘肖透露，从今年1-5月万科已经披露的15个项目、453.8亿元的投资看，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。
“我们相信每个市场都有结构性机会，一线和准一线也要精准看片区。公司的投资地图会随着研究产业发展情况、人口流入情况和经济的基本面等不断完善，帮助我们发现结构性的机会，实现更精准的投资。”刘肖说。
解决经营离散度靠的是抓产品管理和产品线的管理。“我们以前过于强调每个项目的个性，现在把不同的项目按照1-8级，每个项目要配什么样的资源、什么样的方式、怎么样管理，最终基本要达到什么效果，批量处理能力也得到提升。”祝九胜说。
郁亮再次强调，房地产市场常做常有、常做常新，但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会买得越多错得越多，融资越多越不安全。
因此，万科未来将会聚焦三件事。一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
“想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长的时间，在目前的市场环境下要消化过去的问题，可能比预想的时间要长，转型也会经历一些阵痛，经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间。”郁亮说：“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能够穿越周期。”
