网络知识 财经 大挑战!全球 变局将至

大挑战!全球 变局将至

原创 慧净 叶檀财经

文/慧净

王五给我发微信说,德国房价近期下跌得厉害,感觉房子快没什么价值了。

王五在德国留学,毕业后又在一家金融机构工作,平常也会做做资产配置。

其中,德国房价下跌最多的区域是大城市中心地段的别墅,平均下跌10%以上。价格太贵,没人愿意接盘。

而且,德国的新开工房屋数量和成交量也是持续腰斩,网站上挂的房子好多都是半年还没有成交,整个房地产市场一片萧条。

德国房价下跌的现象并不是个案,而是在全球各个国家都频繁上演的大戏。

这是为什么呢?

答案是:全球的利率太贵了!这直接的影响是我们持有包括房子、股票、甚至黄金、原油等资产的成本都在持续攀升。

工资决定消费(商品)水平,利率决定商品价格。

其实就是说,假如利率太贵,房子、股票、黄金等资产的持有成本将会大幅增加,资产价格容易下跌;

相反,假如利率太便宜,房子、股票、黄金等资产的持有成本降低,资产价格往往会发生上涨。

举个房产的例子,来进一步解释利率太贵,资产容易发生风险的逻辑。

2020年,全球大放水,王五在某个国家,以1.7%的利率,贷款200万购买一套房子,计划30年分期完成贷款,利息累计约为55万。

2023年,全球持续加息,王五所在的国家利率上涨至5.2%,因为房贷采取锚定央行的浮动利率,所以贷款利息也相应的发生变化,王五最新房贷利息累计约为195万。

这就是说,利率从1.7%上涨至5.2%时,王五的房贷利息从55万上涨至195万,上涨354%。

并且,王五195万的贷款利息接近200万的贷款总金额,即王五大部分时间还的都是利息,而不是贷款。

另外,利率从1.7%上涨至5.2%,王五承受不了高额贷款利息,想要出手房产时,发现没有了对手盘。因为,潜在的购房者也都纷纷因为高昂的利率,借不起房贷了(见下图)。

总结一下,利率太贵时,一方面没人借的起贷款,另一方面没人还的起利息;所以没有人愿意冒着高成本投资,更没有人愿意冒着高风险投机,市场成交逐渐萎靡,价格逐渐下滑,风险逐渐积聚。

贷款利率 数据来源:wind

值得注意的是,利率在上涨初期往往并不会对经济造成实质性的负面影响,更多的是心理层面、预期层面、情绪层面等的负面影响。

关键在于,利率上涨初期,价格往往大幅低于通胀水平。也就说,虽然我的借贷成本在增加了,但是我持有的资产涨得更快,所以,利率对于我的影响有限。

比如,利率从1.7%上涨至2.5%时,王五30年房贷累计的利息从55万上涨至约85万,上涨了30万;但是王五的房产价值从250万上涨至300万,上涨了50万。

也就是说,资产的上涨幅度大于负债的上涨幅度。所以,利率上涨初期对资产有实际影响,但是比较小,更多的是情绪(估值)方面的影响。

另外一个经典案例就是,2021年12月到2022年末的中国A股,虽然股市从高点约3700点,一度下跌至低点约2850点,最大下跌幅度超过20%。

但是,中国A股上市企业的2022年的整体利润并不差,并且分红力度明显加大。

这说明,中国A股的2022年实际业绩受到美联储加息影响较小,股市下跌更多的是受估值、情绪等方面的影响,而并不是因为基本面业绩的影响。

总结一下就是,利率决定房市、股市、黄金等商品的价格,并且利率在上涨初期对价格的影响往往是估值方面的影响。然而,利率上涨末期却是资产价格风险骤增的关键时期,对价格的影响也往往更加直接。

接下来,解释下利率上涨末期为什么是资产价格风险骤增的时期,为什么房市、股市、黄金等资产往往在这个阶段更容易发生价格下跌。

答案是:实际利率!

这句话的意思是:利率上涨末期时,利率水平往往在高位震荡,并且有进一步上涨的趋势;而此时,通胀水平因为数次持续的加息已经开始表现疲软,甚至持续小幅下跌。

利率水平将在某一个时刻高于通胀水平,从而使得实际利率表现为正,资产价格的持有成本高于持有收益。

解释得已经很通俗,但是仍然有点儿绕口。

简单说就是,利率上涨末期的某一刻,王五突然感觉房贷压力巨大无比,是因为房贷成本的上涨幅度突然超过房价的上涨幅度。

又比如说就是,利率上涨末期的某一刻,大家都愿意去持有债券,而不愿意去持有股票,是因为债券的利息突然超过股票的股息。

这个某一刻,就是实际利率为正的那一刻!

数据来源:wind

6月21日,美联储主席鲍威尔表示,将通胀降至2%还有很长的路要走。鲍威尔重申官员们预计年底前利率会略有上升,美联储将逐次会议作出决定。

美联储这一表态,推升了市场对于终点利率高度和持续时间的预期。同时,市场预计美联储7月加息25基点的概率为71.9%,调整后利率为5.25~5.50%,并维持到年底。

孤立地看美联储这个数据,感觉不出什么异常,第一感觉就是美联储要继续加息,并且利率水平好像还不低。

但是,结合着另一组美国核心通胀数据来看,就会发现大有不同。

美国核心通胀在2022年9月达到本轮加息周期的高点6.6%以后,开始随着美联储越来越高的利率强度,一步一个台阶向下走。

请注意!美国核心通胀2023年5月最新数据为5.30%。仅仅比美联储当下5.0~5.25%利率区间的上限高5个基点。(见上图)

此时此刻,美联储即使不在7月份加息,美国核心通胀大概率也会在6月发生自然回落,哪怕是回落小小的10个基点,美国的实际利率就会由负转为正,资产的收益将无法覆盖成本。

更何况,美联储7月份加息25基点的概率为70%以上。

虽然,美国10年期通胀指数国债(tips)早已经上涨至0以上;但是,它显然在新环境里并不能很好地表现出实际利率水平。

所以概括一下,美国的实际利率在7月底将基本毫无悬念的结束3年来的“负利率”;全球各项金融资产将迎来真正的大考验。(见上图)

数据来源:wind

最后,我个人觉得,2023年7月份,美国实际利率将会由“负利率”转向“正利率”。

将会是全球资产价格开始剧烈波动的一个重大拐点。

过去虽然有很多成绩,

2021年1月份全市场第一批在人民币6.3时配置美元,

2022年12月份全市场第一批在银行理财(债券基金)恐慌性回调时增加仓位,

2023年4月份全市场第一批在人工智能(ChatGPT)高位止盈,

......

然而展望未来,却始终感觉如履薄冰。

希望各位能够提高警惕,调整好资产配置,适度增加债券(包括美债QDII)、3A同业存单等类现金产品,适度减少房产、股票、黄金等风险类资产。

当然,机构投资者由于有更好的风控、更多的对冲工具,可以适当配置军工、半导体等存在反转概率的赛道,及商品空头CTA策略等。

君子不立于危墙之下!也希望各位能够理性地降低收益预期,过好这个波动率正在加大的寒冬。

免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。

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