来源：中国经营报
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
随着部分城市2023年首轮预供地即将截止，叠加年中等因素，多地正进入密集土拍期。
《中国经营报》记者不完全统计，继北京、广州等多个一线城市密集推地后，天津、济南、青岛、郑州、苏州、南京、成都等多地土地市场也相继迎来供应高峰，有城市在前期几是“零星”供地背景下，陆续挂牌十余宗涉宅地块，也有城市出现连续多日的“三连挂”或“四连挂”，各地土地市场不同程度“提量”。
“提量”同时，也有业内人士分析认为，随着偏远或素质一般的地块占比有所增加，各地土地市场流拍率指标会出现一定回升，溢价率也可能受之影响有所下降，同一城市不同区域间以及不同城市间市场将进一步分化，土地市场渐入承压期。
“2023年5月，重点城市土拍热度小幅回落，但北京、南京、杭州、厦门、福州等城市平均溢价率仍超过9%。”克而瑞研究中心指出，近期重点城市溢价成交地块占比仍较高，带动整体土地市场溢价率水平仍维持在相对高位，但部分城市已临近2023年首批预供地截止时间，偏远或素质一般的地块占比有所增加，流拍率指标也出现了回升，预计后续不同城市间土地市场分化还将延续。
多地加快供地节奏
随着“集中供地”痕迹逐渐淡化，今年以来多地供地量明显缩减，转向了多批次少量的供应模式。但在年中预公告截止等因素下，更多城市正加快供地节奏。
上个月，北京于11日、12日、16日累计供应了13宗住宅类地块，广州也累计供应了13宗住宅类地块，多个一线城市率先迎来一波土地供应的小高峰。
随之，天津、苏州、南京、成都、济南、青岛、郑州等城市也陆续发布供地公告。
其中，天津自5月23日以来已分4次累计挂牌14宗涉宅用地，且一改前期“零星”地单宗供地模式，年内首度出现较大规模地块一次性供应。14宗地块中，有4宗地块分3次挂出，另10宗地块则于5月26日一次性挂出，14宗地块涉及武清区、宁河区、红桥区、南开区、河北区、西青区、津南区、北辰区以及滨海新区等。
5月30日以来，济南也连续4日持续有土地挂牌，出现“四连挂”。其中，5月30日挂牌6宗涉宅用地，总占地面积11.13万平方米；5月31日挂牌8宗涉宅用地，总占地面积26.58万平方米；6月1日挂牌2宗商业用地，总占地面积接近25亩；6月2日再挂牌3宗涉宅用地，总占地面积超160亩。
6月3日，郑州也推出6宗城改地块，涉及惠济区、中原区、管城区以及金水区等区。此次郑州推出的6宗地块全部要求采用装配式建设，总出让面积约320亩，总建筑面积约82.5万平方米，总起拍价约35.83亿元。
此外，部分城市已发布2023年第二批供地清单。
2月21日，青岛自然资源和规划局发布2023年第一批次住宅用地拟出让地块详细清单表，共出让地块14宗，占地面积约47.11万平方米，最终成交总金额106.01亿元。6月5日，青岛正式发布2023年第二批次住宅用地拟出让地块详细清单表，仍是14宗地，占地面积约48.8万平方米，总建筑面积约124.54万平方米，主要分布在市北、李沧、崂山、城阳和西海岸等区，14宗地将于3个月内陆续出让。
实际上，多方数据显示，虽仍处较低水平，全国主要城市供地规模已出现回升迹象。
中指研究院监测数据显示，6月8日，19城54宗地块挂牌截止，其中涉宅用地26宗；诸葛数据研究中心监测数据则显示，2023年5月，全国主要地级市供应土地597宗，供应规划建筑面积为4238.21万平方米，同比下降30.45%，环比上升15.23%。其中，一线城市及三四线城市供地规模均较上月上升，且一线城市升幅遥遥领先，环比涨幅为233.01%。
“正如上月预计，2023年5月一线城市中北京、广州均供应了多宗地块，迎来一波土地供应的小高峰。”克而瑞研究中心也指出，2023年5月，北京、广州均供应了十余宗地块，一线城市土地供应现小高峰，而随着大批城市2023年首轮预供地将在6月份到期，预计年中土地新增供应环比将会有所回升。
热门地块抢手
多地加快供地节奏下，优质地块得以快速入市，多地土地市场热度延续，土地成交规模与出让金等均转升，还出现多家房企“抢地”现象，有城市土拍还出现民营房企包揽全场的现象。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，全国主要地级市土地成交549宗，成交规划建筑面积为3476.65万平方米，同比下降1.19%，环比上升39.46%。其中，住宅用地成交规模增长显著，环比上涨47.76%。
分等级城市来看，2023年5月，一线城市成交量同环比均转降，二线与三四线城市成交量都走高。其中，一线城市土地成交10宗，成交规划建筑面积84.51万平方米，同比下降75.14%，环比下降75.5%；二线城市土地成交225宗，成交规划建筑面积1668.98万平方米，同比上涨17.08%，环比上涨46.96%；三四线城市土地成交314宗，土地成交规划建筑面积1723.16万平方米，同比下跌1.71%，环比上涨70.23%。
出让金方面，诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，全国主要地级市土地成交楼面价为6235元/平方米，同比上涨7.48%，环比下跌16.59%；土地出让金为2167.63亿元，同比上涨6.2%，环比上涨16.32%。
“由于热点二线城市密集拍地，2023年5月土地市场成交规模止降转升，整体收金不仅较上月增加，还略微赶超去年同期。”诸葛数据研究中心认为，预计随着接下来土地市场供应节奏加快以及市场信心进一步提升，土地成交规模有望延续稳步上升态势。
6月1日，北京顺义区一宗地块引来了45家房企竞拍，同日另一宗地块也吸引了36家房企参拍，两宗宅地在线上报价环节就都触发价格上限，在开拍后直接进入竞现房面积环节。类似多家房企抢一宗地的现象还出现在厦门、南京、成都、杭州等多地土地市场。
“纵观5月土地市场，热点城市土拍明显升温是最为显著的特征之一，其中包含苏州、南京、西安、天津、合肥等在内的多个城市，土地市场热度明显高于去年。”诸葛数据研究中心指出，5月局部城市土地市场“升温”，有城市多轮土拍溢价率均维持在8%以上，也有城市出现民营房企包揽全部同批地块。
“北京、厦门、南京、杭州、成都等市均在2023年5月进行了土拍，得益于市场信心的提振，大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续。”克而瑞研究中心也指出，2023年5月多地土地市场热度延续，如厦门、南京等城市平均溢价率都达到了9%以上。
市场分化
重点城市土拍热度延续同时，对于位置一般的远郊地块而言，2023年5月底价成交依旧常见。
“得益于市场信心的提振，2023年5月大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续，但是对于位置一般的远郊地块而言，底价成交依旧常见。”克而瑞研究中心指出，随着部分城市临近2023年预供地的截止日，更多素质一般地块在5月份进入市场，流拍率指标由此出现了技术性回升，整体平均溢价率指标也出现了小幅回落。
克而瑞数据显示，2023年5月，其重点监测城市土地流拍率为13.9%，是2023年以来第二高点；平均溢价率为6.53%，而前2个月，其重点监测城市土拍平均溢价率均在7%以上。
不仅同一城市不同地块之间存在差异，分等级城市来看，溢价率等热度指标也存在差异。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，全国主要地级市溢价率为6.81%，环比下降0.51个百分点，同比上升3.66个百分点。其中，一线城市以10.21%的溢价率领跑，同环比均上升，且赶超去年同期约9个百分点；二线城市溢价水平最低，已连续2个月微幅下降，但仍高出去年同期4.49个百分点；三四线城市溢价率小幅回升，但不及去年同期的溢价水平。
“开年以来，热点城市土拍表现火热，体现了房企对于楼市稳健的城市更加青睐。”诸葛数据研究中心指出，今年以来，城市间热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，整体来说，年内土地市场升温明显并未完全传递至市场端。
