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土地供应提量 多地密集推地地块

来源:中国经营报

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

随着部分城市2023年首轮预供地即将截止,叠加年中等因素,多地正进入密集土拍期。

《中国经营报》记者不完全统计,继北京、广州等多个一线城市密集推地后,天津、济南、青岛、郑州、苏州、南京、成都等多地土地市场也相继迎来供应高峰,有城市在前期几是“零星”供地背景下,陆续挂牌十余宗涉宅地块,也有城市出现连续多日的“三连挂”或“四连挂”,各地土地市场不同程度“提量”。

“提量”同时,也有业内人士分析认为,随着偏远或素质一般的地块占比有所增加,各地土地市场流拍率指标会出现一定回升,溢价率也可能受之影响有所下降,同一城市不同区域间以及不同城市间市场将进一步分化,土地市场渐入承压期。

“2023年5月,重点城市土拍热度小幅回落,但北京、南京、杭州、厦门、福州等城市平均溢价率仍超过9%。”克而瑞研究中心指出,近期重点城市溢价成交地块占比仍较高,带动整体土地市场溢价率水平仍维持在相对高位,但部分城市已临近2023年首批预供地截止时间,偏远或素质一般的地块占比有所增加,流拍率指标也出现了回升,预计后续不同城市间土地市场分化还将延续。

多地加快供地节奏

随着“集中供地”痕迹逐渐淡化,今年以来多地供地量明显缩减,转向了多批次少量的供应模式。但在年中预公告截止等因素下,更多城市正加快供地节奏。

上个月,北京于11日、12日、16日累计供应了13宗住宅类地块,广州也累计供应了13宗住宅类地块,多个一线城市率先迎来一波土地供应的小高峰。

随之,天津、苏州、南京、成都、济南、青岛、郑州等城市也陆续发布供地公告。

其中,天津自5月23日以来已分4次累计挂牌14宗涉宅用地,且一改前期“零星”地单宗供地模式,年内首度出现较大规模地块一次性供应。14宗地块中,有4宗地块分3次挂出,另10宗地块则于5月26日一次性挂出,14宗地块涉及武清区、宁河区、红桥区、南开区、河北区、西青区、津南区、北辰区以及滨海新区等。

5月30日以来,济南也连续4日持续有土地挂牌,出现“四连挂”。其中,5月30日挂牌6宗涉宅用地,总占地面积11.13万平方米;5月31日挂牌8宗涉宅用地,总占地面积26.58万平方米;6月1日挂牌2宗商业用地,总占地面积接近25亩;6月2日再挂牌3宗涉宅用地,总占地面积超160亩。

6月3日,郑州也推出6宗城改地块,涉及惠济区、中原区、管城区以及金水区等区。此次郑州推出的6宗地块全部要求采用装配式建设,总出让面积约320亩,总建筑面积约82.5万平方米,总起拍价约35.83亿元。

此外,部分城市已发布2023年第二批供地清单。

2月21日,青岛自然资源和规划局发布2023年第一批次住宅用地拟出让地块详细清单表,共出让地块14宗,占地面积约47.11万平方米,最终成交总金额106.01亿元。6月5日,青岛正式发布2023年第二批次住宅用地拟出让地块详细清单表,仍是14宗地,占地面积约48.8万平方米,总建筑面积约124.54万平方米,主要分布在市北、李沧、崂山、城阳和西海岸等区,14宗地将于3个月内陆续出让。

实际上,多方数据显示,虽仍处较低水平,全国主要城市供地规模已出现回升迹象。

中指研究院监测数据显示,6月8日,19城54宗地块挂牌截止,其中涉宅用地26宗;诸葛数据研究中心监测数据则显示,2023年5月,全国主要地级市供应土地597宗,供应规划建筑面积为4238.21万平方米,同比下降30.45%,环比上升15.23%。其中,一线城市及三四线城市供地规模均较上月上升,且一线城市升幅遥遥领先,环比涨幅为233.01%。

“正如上月预计,2023年5月一线城市中北京、广州均供应了多宗地块,迎来一波土地供应的小高峰。”克而瑞研究中心也指出,2023年5月,北京、广州均供应了十余宗地块,一线城市土地供应现小高峰,而随着大批城市2023年首轮预供地将在6月份到期,预计年中土地新增供应环比将会有所回升。

热门地块抢手

多地加快供地节奏下,优质地块得以快速入市,多地土地市场热度延续,土地成交规模与出让金等均转升,还出现多家房企“抢地”现象,有城市土拍还出现民营房企包揽全场的现象。

诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月,全国主要地级市土地成交549宗,成交规划建筑面积为3476.65万平方米,同比下降1.19%,环比上升39.46%。其中,住宅用地成交规模增长显著,环比上涨47.76%。

分等级城市来看,2023年5月,一线城市成交量同环比均转降,二线与三四线城市成交量都走高。其中,一线城市土地成交10宗,成交规划建筑面积84.51万平方米,同比下降75.14%,环比下降75.5%;二线城市土地成交225宗,成交规划建筑面积1668.98万平方米,同比上涨17.08%,环比上涨46.96%;三四线城市土地成交314宗,土地成交规划建筑面积1723.16万平方米,同比下跌1.71%,环比上涨70.23%。

出让金方面,诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月,全国主要地级市土地成交楼面价为6235元/平方米,同比上涨7.48%,环比下跌16.59%;土地出让金为2167.63亿元,同比上涨6.2%,环比上涨16.32%。

“由于热点二线城市密集拍地,2023年5月土地市场成交规模止降转升,整体收金不仅较上月增加,还略微赶超去年同期。”诸葛数据研究中心认为,预计随着接下来土地市场供应节奏加快以及市场信心进一步提升,土地成交规模有望延续稳步上升态势。

6月1日,北京顺义区一宗地块引来了45家房企竞拍,同日另一宗地块也吸引了36家房企参拍,两宗宅地在线上报价环节就都触发价格上限,在开拍后直接进入竞现房面积环节。类似多家房企抢一宗地的现象还出现在厦门、南京、成都、杭州等多地土地市场。

“纵观5月土地市场,热点城市土拍明显升温是最为显著的特征之一,其中包含苏州、南京、西安、天津、合肥等在内的多个城市,土地市场热度明显高于去年。”诸葛数据研究中心指出,5月局部城市土地市场“升温”,有城市多轮土拍溢价率均维持在8%以上,也有城市出现民营房企包揽全部同批地块。

“北京、厦门、南京、杭州、成都等市均在2023年5月进行了土拍,得益于市场信心的提振,大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续。”克而瑞研究中心也指出,2023年5月多地土地市场热度延续,如厦门、南京等城市平均溢价率都达到了9%以上。

市场分化

重点城市土拍热度延续同时,对于位置一般的远郊地块而言,2023年5月底价成交依旧常见。

“得益于市场信心的提振,2023年5月大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续,但是对于位置一般的远郊地块而言,底价成交依旧常见。”克而瑞研究中心指出,随着部分城市临近2023年预供地的截止日,更多素质一般地块在5月份进入市场,流拍率指标由此出现了技术性回升,整体平均溢价率指标也出现了小幅回落。

克而瑞数据显示,2023年5月,其重点监测城市土地流拍率为13.9%,是2023年以来第二高点;平均溢价率为6.53%,而前2个月,其重点监测城市土拍平均溢价率均在7%以上。

不仅同一城市不同地块之间存在差异,分等级城市来看,溢价率等热度指标也存在差异。

诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月,全国主要地级市溢价率为6.81%,环比下降0.51个百分点,同比上升3.66个百分点。其中,一线城市以10.21%的溢价率领跑,同环比均上升,且赶超去年同期约9个百分点;二线城市溢价水平最低,已连续2个月微幅下降,但仍高出去年同期4.49个百分点;三四线城市溢价率小幅回升,但不及去年同期的溢价水平。

“开年以来,热点城市土拍表现火热,体现了房企对于楼市稳健的城市更加青睐。”诸葛数据研究中心指出,今年以来,城市间热度分化仍然较为显著,楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期,整体来说,年内土地市场升温明显并未完全传递至市场端。

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